Um endereço.
Uma estimativa explicada.
Informe onde fica o imóvel e suas características. Localizamos a região e comparamos vendas próximas para estimar uma faixa de valor. Primeira cobertura: apartamentos no distrito do Morumbi, São Paulo.
01 / Monte um cenário
Qual apartamento queremos comparar?
Digite a rua e o número do condomínio, mesmo que ele não apareça nas vendas da amostra. Busca disponível no Morumbi e arredores.
Localização dos comparáveis
Pontos representam lotes de condomínios. Distâncias em linha reta; não medem tempo de acesso ou percurso a pé.
02 / Evidências do cálculo
As transações por trás do número
| Endereço / fonte | Data | Área IPTU | Valor declarado | R$/m² IPTU | Distância |
|---|
03 / Teste fora do ajuste
Quanto o modelo errou?
Comparação nas mesmas vendas. O erro mediano não significa que todas as previsões tenham esse erro.
Como o teste foi separado
Treino: jan/2025–mar/2026. Calibração da faixa: abr–mai/2026. Teste: jun–jul/2026. Mesma unidade (SQL) excluída dos comparáveis de cada previsão. O modelo permanece congelado no simulador.
Validação retrospectiva por data da transação. Os arquivos foram obtidos em setembro de 2026, e os atributos cadastrais refletem os exercícios publicados. Não reconstrói exatamente quais dados estavam disponíveis a cada dia no passado.
A faixa foi calibrada para cobertura nominal de 80%. Tempo, dependência entre vendas do mesmo condomínio e perfis pouco representados limitam essa interpretação. A cobertura observada é uma medida desta pequena amostra, não uma garantia individual.
04 / Retrato da amostra
Preços por faixa de área cadastral
Transações de ago/2025 a jul/2026. Medianas descritivas; diferenças de padrão e localização não foram ajustadas nesta tabela.
| Área IPTU | Vendas | Mediana R$/m² |
|---|
Não é uma tabela de preço por m² privativo, nem um índice de valorização.
05 / Método aberto
Como o algoritmo chega à estimativa
- Seleciona compra e venda integral, uso IPTU 20, cadastro ativo, área de 30 a 1.000 m² e ACC de pelo menos 5 anos. Esse ACC é um filtro aproximado; não comprova revenda ou estado de conservação.
- Cruza setor e quadra do SQL, logradouro normalizado e número com o lote condominial do GeoSampa. Aceita somente correspondência única com lote inteiramente dentro do distrito; exclui casos ambíguos.
- Compara o mesmo código de padrão, área entre 80% e 120% da informada e diferença de ACC de até 15 anos. Busca em 500 m, 1 km e, se necessário, 2 km. Exige 6 registros em pelo menos 3 lotes, com até 3 registros por lote e 30 ao todo.
- Pondera distância, tempo e diferenças de área e ACC. Calcula:
área × mediana ponderada dos preços por m² cadastral. Os parâmetros são heurísticos e estão documentados no código. - Calcula a faixa a partir dos erros logarítmicos da amostra de calibração. Valores não recebem correção monetária automática; a recência reduz o peso de observações antigas.
Limitações que afetam a interpretação
Preço declarado pode conter erros ou condições especiais. Valores até R$ 1 foram excluídos como simbólicos; outros valores extremos foram preservados. Registros com o mesmo SQL e data, mas preços conflitantes, foram retirados. Há perdas de cobertura no cruzamento geográfico.
Não há dados estruturados confiáveis sobre conservação, andar, vista, vagas vinculadas, condomínio mensal e área privativa. O modelo não os inventa. Não foi demonstrado que os coeficientes representam efeitos causais. Um índice de valorização exigirá controlar a composição da amostra antes de ser publicado.
Fontes e rastreabilidade
Prefeitura de São Paulo — ITBI: arquivos 2025 (28/01/2026) e 2026 (27/08/2026, guias até julho). Cada comparável indica arquivo, aba e linha.
GeoSampa — WFS oficial: distrito_municipal, quadra_fiscal e lote_cidadao. Camadas consultadas em 05/09/2026. Bairro digitado no cadastro não define o distrito.
O dicionário da planilha ITBI, aba EXPLICAÇÕES, esclarece que a área construída inclui quota de áreas comuns e que o ACC pode mudar após reformas.